Derecho a la vivienda y políticas de vivienda
Entrevista con Santi Merino, experto en poltícas de vivienda, miembro de la Plataforma Vivienda Cooperativa de Valencia, Profesor de la UPV y Letrado del Consejo Superior de Cooperativas de Euskadi
Pregunta. ¿Cómo entiende el derecho a la vivienda en la situación actual?
Respuesta. El derecho a la vivienda no se ha venido entendiendo como un derecho subjetivo, un derecho exigible a las administraciones hasta hace bien poco. En estos momentos hay alguna ley autonómica que si lo considera como tal, y el Proyecto de Ley de Vivienda del anterior Gobierno Vasco preveía tal consideración, pero con el cambio de gobierno esta ley ha quedado parada.
El proceso de elaboración de esta ley fue interesante por cuanto que la participación en él fue amplia, y concurrieron la mayoría de los agentes implicados en la cuestión. Pero ya he mencionado que el proyecto está paralizado a pesar del gran trabajo y los muchos estudios realizados, y lo cierto es que en estos momento la Comunidad Autónoma Vasca sigue siendo la única comunidad autónoma que carece de Ley de Vivienda. Esto plantea una reflexión de las causas por las que estos procesos de elaboración (porque no es el primer proyecto de ley que se elabora en esta cuestión) no hayan llegado a cuajar en una ley en vigor.
Del último texto se deberían de mantener cuando menos dos ideas principales. Una relacionada con el proceso de elaboración, y es la gran participación que ha concurrido en este proceso. Gracias a ello existen múltiples estudios y memorandos que merecen ser tenidos en cuenta cuando se retome la cuestión. Otra es de índole material, y es precisamente el reconocimiento del derecho a la vivienda como un derecho subjetivo, y por tanto ejercitable en los tribunales.
P. ¿Qué valoración le merecen las políticas de vivienda desplegadas hasta ahora?
R. Sin entran en detalles, y hablando desde un plano general, han sido políticas encuadradas en un contexto económico concreto, el de la burbuja inmobiliaria. La oferta de vivienda libre tenía unos precios altos que se esperaban atemperar con oferta de vivienda de protección oficial (VPO), permitiendo así por un lado que aquellas personas que no pudiesen concurrir a la vivienda libre pudiesen acceder a la vivienda en propiedad, y por otro pretender que los precios de las viviendas libres no se disparasen.
Esta política ha sido un fracaso absoluto. El precio de las viviendas libres no solo no bajó, sino que siguió subiendo incluso en aquellos lugares en que se había construido VPO de manera profusa. La pretensión de regular el precio de la vivienda no se ha conseguido de ninguna manera.
Esto nos debe llevar a una reflexión: se ha demostrado que la entrega en propiedad no sirve para incidir en el mercado. Es así que resulta más lógico promover un cambio cultural y apostar por la vivienda en alquiler como medida para incidir sobre el precio de la vivienda.
El objeto de la entrega de VPO en propiedad tenía un doble objetivo que expondré junto a su crítica:
- Incidir a la baja en los precios de la vivienda, que resultan claramente excesivos
- Atender una demanda de propiedad sobre la vivienda, que es cultural, y que es la que se debe de revisar si se quieren empezar a arreglar las cosas
P. ¿Hacía donde se debería caminar?
R. A mi modo de ver, son cuatro elementos que se deben de tener presentes en las políticas de vivienda:
- Garantizar el cumplimiento del mandato constitucional derecho a la vivienda
- Garantizar el derecho subjetivo a la vivienda a través de la vivienda en alquiler
- Fomentar políticas de alquiler tendentes a su generalización
- Rehabilitación. Me detengo en esto para explicar que en los países nórdicos las ciudades en vez de expandirse cada vez más, cada X años se volvían a sí mismas para habilitar espacios vacíos, casas desocupadas, etc. para atender necesidades de vivienda de la población. La extensión constante de la ciudad carece de sentido.
P. La mención a la crisis es una constante también en cuestiones de vivienda y en las políticas vinculadas a ésta. ¿Qué especialidades presenta en este tema?
R. La crisis es determinante en las políticas públicas, también en las de vivienda. Así, en estos momentos el parón en las VPO es tremendo. En Gipuzkoa las VPO permanecen vacías porque no se encuentran adjudicatarios. Y no se encuentran porque las garantías que exigen los bancos para la concesión de hipotecas son muy duras, y resultan inaccesibles para muchas personas.
A ello se añade que las administraciones públicas están afectadas. Éstas carecen de suficiente suelo, y por otro lado necesitan financiación dado que la VPO es necesariamente deficitaria. Financiación que tampoco encuentran con facilidad.
Se pensó en buscar financiación buscando la colaboración de fondos de inversión, pero esta idea no llegó a término debido a la oposición de los partidos políticos. Sin juzgar esta posibilidad, en estos momentos urge aclarar cómo se deben financiar las VPO, quién debe financiarlas, y si ésta debe ser en alquiler o en propiedad. En estos momentos no hay políticas claras en este tema.
P. ¿En qué medida pueden aportar una solución las cooperativas de vivienda?
R. En las cooperativas de vivienda es fundamental observar de quién proviene la iniciativa de cooperativizarse. En este sentido, distingo tres tipos de cooperativas de vivienda:
- Las promovidas por constructoras, que son casi la totalidad de las cooperativas. Entiendo que aun siendo legales, bordean el fraude de ley, puesto que la finalidad de su constitución es netamente financiera, y pretende trasladar a los compradores de vivienda la responsabilidad ilimitada de la actividad, y así conseguir financiación para llevar adelante la promoción
- Las promovidas desde el ámbito social, que son las que se desarrollaron a partir de los años 30 del siglo pasado promovidas por sindicatos. Carecían de ánimo de lucro, y pretendían responder a las necesidades habitacionales. Estas cooperativas deben ser especialmente promovidas por la capacidad que tienen de generar capital social y ahondar en la democracia participativa
- Las cooperativas basadas en cesiones de uso. Es una experiencia que proviene también de los países nórdicos. Los municipios cederían suelo, y los socios de la cooperativa llevarían a cabo la ejecución de la construcción. Al contrario de lo que ocurre con las dos anteriores, la cooperativa no se disuelve con la división horizontal, puesto que esta no se produce. La cooperativa perdura, y los socios tienen el derecho de uso y transmisión de una parte de la cooperativa en exclusiva, y de los elementos comunes, pero la propiedad sigue siendo de la cooperativa. Esta posibilidad, totalmente desconocida en Euskal Herria, ofrece unas posibilidades muy interesantes por cuanto que se ahonda en la cultura participativa, no se pierde dinero, y permite una mayor flexibilidad de funcionamiento de la comunidad de socios-vecinos, además de unas posibilidades de interrelación tanto en el propio edificio cooperativo como con otras cooperativas de vivienda de esta clase.
Esta última fue reconocida por el proyecto de ley de vivienda que ya he mencionado. Al margen de ello, en el momento actual cuesta defenderlo por cuestiones culturales y por desconocimiento.